Die wichtigste Wahrheit zuerst: Es gibt kein bundesweites Airbnb-Verbot, aber es gibt auch keine bundesweite Erlaubnis. Was du darfst, entscheidet deine Kommune – und die Unterschiede zwischen zwei Städten können größer sein als zwischen zwei Ländern.
Das Zweckentfremdungsverbot
Der zentrale Begriff heißt Zweckentfremdung. Dahinter steht die Idee, dass knapper Wohnraum nicht dauerhaft dem Wohnungsmarkt entzogen und in Ferienunterkünfte verwandelt werden soll. Wo ein solches Verbot gilt, brauchst du in der Regel eine Genehmigung, um regelmäßig an Touristen zu vermieten. Die konkrete Ausgestaltung ist sehr verschieden: In Berlin ist eine Genehmigung nötig, und Verstöße können mit hohen Bußgeldern geahndet werden. In München darf eine Wohnung ohne Genehmigung nur wenige Wochen im Jahr kurzzeitig vermietet werden. In vielen ländlichen Gemeinden gibt es dagegen gar keine Beschränkung. Die Bußgelder bewegen sich je nach Bundesland im sechsstelligen Bereich – das ist kein Kavaliersdelikt.
Die Ausnahme: eigener Wohnraum
Eine wichtige Unterscheidung: Wer nur ein Zimmer der selbst bewohnten Wohnung vermietet oder seine Wohnung zeitweise während der eigenen Abwesenheit anbietet, wird oft milder behandelt als jemand, der eine komplette Wohnung dauerhaft als Ferienobjekt betreibt. In Berlin etwa gilt die Vermietung der selbst bewohnten Zweitwohnung während der Abwesenheit nicht automatisch als Zweckentfremdung. Doch auch hier gilt: Die Details regelt die kommunale Satzung, und Verlass ist nur auf das, was dort schwarz auf weiß steht.
Neu ab 2026: die Registrierungspflicht
Seit dem 20. Mai 2026 gilt über eine EU-Verordnung eine Registrierungspflicht. In Kommunen, die ein entsprechendes Verfahren eingerichtet haben – vor allem dort, wo ein Zweckentfremdungsverbot besteht –, brauchst du eine Registrierungsnummer, die in jedem Inserat angegeben werden muss. Fehlt sie, dürfen Airbnb und andere Plattformen dein Angebot nicht mehr listen. Gleichzeitig übermitteln die Plattformen künftig monatlich Buchungsdaten an die Bundesnetzagentur, die sie an die Kommunen weiterleitet. Anders gesagt: Was früher im Verborgenen lief, wird jetzt sichtbar und kontrollierbar.
Die einzige verlässliche Regel
Weil die Lage so stark vom Ort abhängt, gibt es nur einen sicheren Weg: Frag vor dem ersten Inserat bei deiner Kommune nach, ob ein Zweckentfremdungsverbot gilt, ob du eine Genehmigung und eine Registrierungsnummer brauchst und welche zeitlichen Grenzen bestehen. Diese eine Stunde Recherche ist billiger als jedes Bußgeld – und sie ist der Unterschied zwischen einem soliden Nebeneinkommen und einem teuren Ärger mit der Stadt.
Welche Regeln gelten und wo die Grenzen liegen, ordnet der Quick Guide „Selbstständig als Airbnb-Vermieter" vollständig ein.
Quellen
- Registrierungs- und Meldepflichten für Kurzzeitvermietungen regelt die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten für kurzfristige Vermietungen. eur-lex.europa.eu
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind einkommensteuerpflichtig (§ 21 EStG). gesetze-im-internet.de
- Ob eine Kurzzeitvermietung genehmigungspflichtig ist, richtet sich nach dem Zweckentfremdungsrecht der jeweiligen Kommune; verbindliche Auskunft erteilt das örtliche Bezirks- oder Ordnungsamt.
Die vollständige Liste der Berufe, in denen du ohne Ausbildung starten kannst, steht in der Übersicht.