Die wichtigste Erkenntnis vorweg: Es gibt kein bundesweites Recht der Kurzzeitvermietung. Was erlaubt ist, entscheiden Land und Gemeinde – und die Unterschiede sind erheblich.
Das Zweckentfremdungsverbot
Viele Großstädte haben Satzungen, die Wohnraum vor der Umwandlung in Ferienunterkünfte schützen. Wer dort vermietet, braucht eine Genehmigung, und die wird nicht in jedem Fall erteilt.
Typisch ist eine Obergrenze für die Vermietung der selbst bewohnten Wohnung, oft mehrere Wochen im Jahr, sowie eine Registrierungsnummer, die in jedem Inserat stehen muss.
In kleineren Orten und Urlaubsregionen gibt es diese Beschränkungen häufig gar nicht.
Der Anruf, der alles klärt
Beim Ordnungsamt der Gemeinde anrufen und drei Fragen stellen: Gibt es eine Zweckentfremdungssatzung? Ist eine Genehmigung nötig? Brauche ich eine Registrierungsnummer?
Das dauert zehn Minuten und ersetzt jede Recherche im Netz, weil die Antwort ortsspezifisch ist.
Bei gemieteter Wohnung
Die Untervermietung an wechselnde Gäste bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Ohne sie droht die Kündigung – und zwar auch dann, wenn die Gemeinde nichts dagegen hat.
Die Erlaubnis gehört schriftlich eingeholt. Eine mündliche Zusage hilft im Streitfall nicht.
Bei Eigentumswohnungen
Die Teilungserklärung und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft können die Kurzzeitvermietung einschränken. Ein Blick in beide Dokumente vor dem ersten Inserat spart Ärger mit den Nachbarn.
Steuerlich
Reine Vermietung kann private Vermögensverwaltung bleiben. Sobald hotelähnliche Leistungen dazukommen – Reinigung während des Aufenthalts, Frühstück, Wäschewechsel –, wird es gewerblich mit allen Folgen.
Die Abgrenzung klärt das Finanzamt im Fragebogen zur steuerlichen Erfassung. Dazu kommen je nach Gemeinde Kurtaxe oder Beherbergungssteuer sowie Meldescheine für Gäste.
Quellen
- Länder können Wohnraum vor Zweckentfremdung schützen; die Ausgestaltung erfolgt landes- und kommunalrechtlich. bmwsb.bund.de
- Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung (§ 540 BGB). gesetze-im-internet.de
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). gesetze-im-internet.de
- Meldepflicht für Beherbergungsstätten (§ 29 BMG). gesetze-im-internet.de
Alles zum Beruf – Alltag, Kunden, Verdienst und was daraus werden kann – steht auf der Berufsseite Selbstständig als Ferienwohnungs-Vermieter.