Berufsbild · Band 02 von 24
Selbstständig als
Selbstständig als
Hausmeister
Hausmeister ohne Ausbildung – geht das?
Hausmeister ohne Ausbildung – geht das?
Ja. Du kannst dich als Hausmeister ohne Ausbildung selbstständig machen. Es gibt keinen geschützten Berufsabschluss und keine Prüfung, die du ablegen müsstest. Was du brauchst, ist ein angemeldetes Gewerbe, eine Betriebshaftpflicht und die Bereitschaft, dich an eine Grenze zu halten.
Diese Grenze verläuft dort, wo das zulassungspflichtige Handwerk beginnt. Eine Steckdose austauschen, eine Heizungsanlage warten, an einer Gasleitung arbeiten – das bleibt dem Fachbetrieb vorbehalten, und zwar unabhängig davon, wie gut du es könntest. Alles andere darfst du: Grünpflege, Reinigung, Winterdienst, Kleinreparaturen, Objektkontrolle, Schlüsselverwaltung, Möbelmontage, Malerarbeiten in kleinerem Umfang.
Realistisches Startkapital: 500 bis 2.000 Euro, wenn Fahrzeug und Grundwerkzeug vorhanden sind. Ohne Fahrzeug wird daraus schnell ein fünfstelliger Betrag.
Hausverwaltungen finden seit Jahren keine zuverlässigen Leute. Das ist keine Marktprognose, sondern der Alltag jedes Verwalters, mit dem man spricht. Wohnanlagen brauchen jemanden, der die Mülltonnen stellt, den Schnee räumt, die Treppe kehrt und beim tropfenden Wasserhahn nicht drei Wochen braucht. Wer das verlässlich macht und ans Telefon geht, hat nach einem Jahr mehr Anfragen, als er annehmen kann.
Der zweite Grund ist die Struktur der Aufträge. Ein Hausmeisterservice lebt nicht von Einzelaufträgen, sondern von Betreuungsverträgen. Ein Objekt bringt monatlich 300 bis 800 Euro, planbar, ohne Akquise, oft über Jahre. Fünf solche Verträge sind eine Existenz.
Viele glauben, man brauche einen Transporter voller Maschinen und zehn Jahre Handwerkserfahrung. Das stimmt nicht. Was zählt, ist Erreichbarkeit, Pünktlichkeit und eine saubere Rechnung. Ich habe in dreißig Jahren mehr Betriebe an schlechter Organisation scheitern sehen als an fehlendem Können – und mehr Handwerker gute Aufträge verlieren, weil sie nicht zurückgerufen haben, als wegen mangelhafter Arbeit.
Der Tag beginnt früh, meist zwischen halb sieben und sieben. Winterdienst muss vor Arbeitsbeginn der Anwohner erledigt sein, Mülltonnen stehen vor der Abholung draußen. Wer um neun anfängt, hat die halbe Pflicht schon versäumt.
Danach folgen die Objekte in fester Reihenfolge. Bei laufenden Betreuungsverträgen weiß man Wochen im Voraus, wo man wann ist: Treppenhausreinigung montags, Grünpflege dienstags, Kontrollgang donnerstags. Dazwischen kommen die Einzelaufträge – der klemmende Rollladen, die kaputte Leuchte, der Umzug im dritten Stock.
Von acht bis zehn Arbeitsstunden sind fünf bis sieben abrechenbar. Der Rest geht für Fahrten zwischen den Objekten drauf, für Materialbeschaffung, für Angebote, für Telefonate mit Verwaltern und Mietern. Wer glaubt, er könne acht Stunden abrechnen, kalkuliert sich arm.
Von März bis November läuft es gleichmäßig, mit einer Spitze im Frühjahr, wenn alle gleichzeitig den Garten hergerichtet haben wollen. Dezember bis Februar hängt am Wetter: Ein schneereicher Winter bringt Winterdienst rund um die Uhr, ein milder bringt Leerlauf. Das gleicht sich über die Jahre aus, aber nicht innerhalb eines Jahres – die Rücklage muss stehen.
Es ist Arbeit draußen, bei jedem Wetter, mit Heben, Bücken und Leitern. Rücken und Knie sind das, was zuerst nachgibt. Wer mit fünfzig anfängt, sollte das nüchtern einplanen und nicht die schwersten Objekte annehmen.
Es gibt zwei Kundengruppen, und sie unterscheiden sich in fast allem.
Die wirtschaftlich wichtigere Gruppe. Sie zahlen 35 bis 50 Euro die Stunde, schließen Betreuungsverträge über ein Jahr oder länger und überweisen pünktlich. Ihre Entscheidung fällt sachlich: Bist du erreichbar, hast du eine Haftpflicht, lieferst du eine prüfbare Rechnung? Wer einmal drin ist, bleibt oft jahrelang – Verwalter wechseln ungern, weil jeder Wechsel Arbeit macht.
Der Weg dorthin ist unspektakulär: Liste der Verwaltungen im Umkreis von 25 Kilometern erstellen, anrufen, nach dem Zuständigen für Objektbetreuung fragen, kurz vorstellen, Unterlagen schicken. Von zwanzig Anrufen ergeben sich zwei bis drei Gespräche und daraus meist ein Auftrag. Das ist mühsam und es funktioniert.
Zahlen 28 bis 38 Euro, entscheiden emotionaler und beauftragen häufiger einmalig. Dafür kommen sie über Empfehlung, ohne Akquise, und sind loyal. Bei Eigentümergemeinschaften lohnt der Aufwand besonders, weil aus einem Kontakt oft ein Dauerauftrag für das ganze Objekt wird.
Erreichbarkeit steht vor Preis. Wer bei drei Anbietern anruft und bei einem einen Menschen erreicht, ruft die anderen zwei nicht mehr an. Danach kommt die Reaktionszeit – eine zugesagte Rückmeldung binnen 24 Stunden ist ein echtes Verkaufsargument.
Bis zum ersten Auftrag vergehen bei konsequenter Ansprache ein bis drei Wochen. Bis zum ersten Betreuungsvertrag zwei bis vier Monate.
Die Stundensätze liegen zwischen 28 und 55 Euro netto. Wo du darin landest, hängt an drei Dingen: der Region, der Kundenart und dem Leistungsumfang. Zwischen einem Ballungsraum und dem ländlichen Norden liegen leicht fünfzehn Euro.
Bei Vollzeit sind 100 bis 120 Stunden im Monat abrechenbar, selten mehr. Der Rest des Arbeitstags geht für Fahrten, Angebote, Buchhaltung und Materialbeschaffung drauf. Wer mit 160 Stunden rechnet, rechnet sich um ein Drittel zu billig – und wundert sich später, warum bei voller Auslastung nichts übrig bleibt.
Mit Personal geht es deutlich darüber hinaus – 15.000 bis 25.000 Euro sind mit zwei bis drei Leuten der Normalfall, nicht die Ausnahme. Wie dieser Schritt geplant und gerechnet wird, ist das Thema des Erfolgswegs. Der Abschnitt Was daraus werden kann zeigt die Stufen dorthin.
Nach Betriebskosten und vor Steuern bleiben 60 bis 75 Prozent des Umsatzes.
Bei 4.000 Euro Umsatz sind das rund 2.700 Euro Gewinn. Nach Einkommensteuer, Kranken- und Pflegeversicherung sowie Altersvorsorge bleiben 1.500 bis 1.750 Euro im Monat – etwa so viel wie ein Bruttogehalt von 2.800 bis 3.200 Euro als Angestellter.
Das ist die Zahl, die sonst niemand nennt, und sie gilt für den Anfang. Sie beschreibt einen, der allein auf jedem Objekt steht – also die erste von drei Stufen.
Der Anteil gewerblicher Kunden ist der stärkste Hebel – planbare Stunden ohne Akquiseaufwand. Danach die Umstellung von Einzelaufträgen auf Betreuungsverträge. Und drittens der Preis selbst: Fünf Euro mehr je Stunde sind bei 110 Stunden 550 Euro Mehrumsatz bei unveränderten Kosten. Das schlägt jede Effizienzsteigerung.
Wie sich der eigene Satz belastbar berechnet, steht im Quick Guide – samt Kalkulationsbeispiel und den Sätzen, die Hausverwaltungen tatsächlich zahlen.
Die 4.000 bis 6.000 Euro aus dem letzten Abschnitt sind kein Deckel. Sie beschreiben einen Einzelkämpfer, der selbst auf jedem Objekt steht. Genau dort hört bei den meisten die Vorstellung auf – und genau dort fängt das Geschäft an.
Der Wechsel von Einzelaufträgen zu Betreuungsverträgen. Ein Objekt bringt monatlich 300 bis 800 Euro, ohne Akquise, ohne Angebot, oft über Jahre. Acht bis zehn Objekte füllen einen Kalender vollständig aus – und zwar planbar. Wer das erreicht hat, sucht keine Kunden mehr, sondern wählt aus.
Hier wird aus Selbstständigkeit ein Betrieb. Ein angestellter Helfer kostet mit allen Nebenkosten etwa 3.000 Euro im Monat und erwirtschaftet bei ordentlicher Auslastung 5.000 bis 6.500. Die Differenz bleibt im Betrieb, unabhängig davon, ob du selbst auf der Leiter stehst.
Mit zwei bis drei Leuten liegt der Umsatz bei 15.000 bis 25.000 Euro monatlich. Das ist keine Fantasiezahl, sondern der Normalfall bei jedem etablierten Hausmeisterservice in einer mittleren Stadt.
Der andere Weg führt nicht über Personal, sondern über den Preis. Wer sich auf Gewerbeobjekte, Eigentümergemeinschaften oder technische Objektbetreuung verlegt, arbeitet mit denselben Händen zu deutlich höheren Sätzen. Winterdienst mit eigener Kolonne, Sonderreinigungen, Wohnungsübergaben für Verwaltungen – jede dieser Nischen zahlt besser als der allgemeine Hausmeisterdienst.
Ein Hausmeisterservice mit festen Verträgen ist verkäuflich. Der Kundenstamm hat einen Wert – üblich sind ein bis zwei Jahresgewinne. Das ist der Unterschied zwischen einem Job, den man aufgibt, und einem Betrieb, den man übergibt.
Der Quick Guide bringt dich durch Stufe eins: Anmeldung, Kalkulation, erste Betreuungsverträge. Der Erfolgsweg nimmt sich die Stufen zwei und drei vor – Personal, Preisgestaltung, Spezialisierung und die Frage, wann sich der Schritt rechnet.
Kein Meisterbrief, keine Handwerksrolle – solange du dich an die Grenze zum zulassungspflichtigen Handwerk hältst. Wer sie überschreitet, betreibt Schwarzarbeit im Sinne des Gesetzes, auch wenn er jeden Euro versteuert.
Spezialgerät wird angeschafft, wenn der erste Auftrag es verlangt. Nicht vorher. Ein Hochdruckreiniger, der ein halbes Jahr im Regal steht, ist gebundenes Kapital.
Handwerkliches Grundverständnis genügt – man muss nichts studiert haben, um eine Duschkabine abzudichten. Wichtiger sind Zuverlässigkeit, ein ordentliches Auftreten bei Verwaltern und die Fähigkeit, mit Mietern umzugehen, die sich beschweren.
Wer feste Arbeitszeiten braucht, ist hier falsch – Winterdienst richtet sich nach dem Wetter, nicht nach dem Kalender. Wer körperlich eingeschränkt ist, sollte die Grenzen realistisch einschätzen. Und wer kein eigenes Fahrzeug hat und keines finanzieren kann, sollte einen anderen der 24 Wege prüfen.
Diese Seite zeigt, worauf es ankommt. Der Quick Guide zeigt, wie es Schritt für Schritt geht — von der Anmeldung bis zum ersten Betreuungsvertrag.
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