Berufsbild · Band 01 von 24
Selbstständig als
Selbstständig als
Immobilienmakler
Immobilienmakler ohne Ausbildung – geht das?
Immobilienmakler ohne Ausbildung – geht das?
Ja – mit einer Auflage. Eine Ausbildung brauchst du nicht, wohl aber eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung. Die bekommt jeder, der zuverlässig ist und geordnete Vermögensverhältnisse nachweist. Es ist kein Examen, sondern eine Prüfung deiner Person.
Damit ist der Immobilienmakler der einzige der 24 Berufe, bei dem eine Behörde zustimmen muss – und genau das ist sein Schutz. Wer die Erlaubnis hat, konkurriert nicht mit jedem, der es sich morgen anders überlegt.
Je nach Gemeinde 200 bis 700 Euro. Nötig sind Führungszeugnis, Auszug aus dem Gewerbezentralregister, Auskunft des Insolvenzgerichts und des Vollstreckungsportals. Bearbeitungszeit vier bis acht Wochen – das gehört in die Zeitplanung.
Dazu eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren. Überschaubar, und die Nachweise verlangt niemand ungefragt.
Die Provision ist der Grund. Bei einem Objekt für 350.000 Euro und 3,57 Prozent Käuferprovision stehen rund 12.500 Euro auf der Rechnung. Zwei Vermittlungen im Quartal ergeben ein gutes Jahreseinkommen – und zwei Vermittlungen im Quartal sind kein hoher Anspruch.
Dazu kommt: Der Markt braucht keine neuen Objekte, um zu funktionieren. Erbfälle, Trennungen, Umzüge, Altersumzüge – Immobilien wechseln den Besitzer, unabhängig von der Zinslage. Nur das Tempo ändert sich.
Viele glauben, man müsse Immobilien kennen. Wichtiger ist, Menschen zu kennen. Der Beruf besteht zu einem großen Teil daraus, in schwierigen Lebenslagen ruhig zu bleiben – bei Erbengemeinschaften, bei Scheidungen, bei Eigentümern, die sich von einem Haus trennen müssen. Wer das kann, hat mehr Aufträge als jeder mit Bauwissen.
Der Tag hat keine feste Form. Er besteht aus Terminen, und die richten sich nach den Kunden – Besichtigungen abends, Notartermine vormittags, Fotoaufnahmen bei gutem Licht.
Ein typischer Ablauf: vormittags Telefonate, Exposés, Anfragen beantworten. Nachmittags Objekttermine. Abends Besichtigungen mit Berufstätigen. Dazwischen Unterlagenbeschaffung – Grundbuchauszug, Energieausweis, Flurkarte, Teilungserklärung.
Nicht die Besichtigung, sondern alles davor und danach. Ein Objekt vollständig aufzubereiten dauert 15 bis 25 Stunden: Aufnahme, Unterlagen, Bewertung, Exposé, Vermarktung, Interessentenverwaltung, Bonitätsprüfung, Notarvorbereitung.
Wer das unterschätzt, nimmt zu viele Objekte an und betreut alle schlecht.
Zwischen Auftrag und Provision liegen drei bis neun Monate. Das ist die eigentliche Herausforderung des Berufs – nicht die Arbeit, sondern die Zeit bis zur Zahlung. Wer im ersten Jahr keine Rücklage hat, gerät unter Druck und nimmt dann Objekte an, die er nicht verkaufen kann.
Der Notartermin. Zwei Parteien, die man zusammengebracht hat, unterschreiben – und die Arbeit von Monaten wird an einem Nachmittag zu einer fünfstelligen Rechnung. Das gibt es in keinem anderen der 24 Berufe.
Die Hauptgruppe. Erbengemeinschaften, Trennungen, Altersumzüge, berufliche Wechsel. Sie brauchen keinen Verkäufer, sondern jemanden, der die Sache in die Hand nimmt und erklärt, wie es abläuft.
Gefunden werden sie über Sichtbarkeit vor Ort und über Empfehlung. Wer in einem Stadtteil bekannt ist, bekommt die Objekte dieses Stadtteils – Makeln ist ein lokales Geschäft, kein überregionales.
Die angenehmste Gruppe. Sie entscheiden nach Zahlen, nicht nach Gefühl, kaufen wiederholt und empfehlen weiter. Wer zwei bis drei Anleger betreut, hat einen verlässlichen Abnehmerkreis für jedes Renditeobjekt.
Die unterschätzte Tür. Die Provision ist kleiner, der Aufwand geringer, der Zyklus kurz – Auftrag bis Abschluss in zwei bis sechs Wochen statt Monaten. Für das erste Jahr ist das die Brücke, die den Kalender füllt und den Namen bekannt macht. Und viele Vermieter verkaufen später.
Der planbarste Bereich. Ein Vermarktungsauftrag über zwölf Einheiten bedeutet ein Jahr Auslastung mit einem einzigen Ansprechpartner.
Ortskenntnis und eine belastbare Preiseinschätzung. Wer im Erstgespräch sagt, was das Objekt wirklich bringt – auch wenn es weniger ist als erhofft –, bekommt den Auftrag häufiger als der, der die höchste Zahl nennt.
Der erste Alleinauftrag kommt bei konsequenter Ansprache meist innerhalb von zwei bis vier Monaten.
Verdient wird über Provision, üblich sind 3 bis 3,57 Prozent je Seite. Seit der gesetzlichen Teilung tragen Käufer und Verkäufer bei Wohnimmobilien in der Regel je die Hälfte.
Das ist die höchste Umsatzspanne unter allen 24 Berufen – und zugleich die unregelmäßigste.
Nach Kosten bleiben 60 bis 70 Prozent des Umsatzes.
Bei 90.000 Euro Jahresumsatz sind das rund 58.000 Euro Gewinn. Nach Einkommensteuer, Kranken- und Pflegeversicherung sowie Altersvorsorge bleiben 2.800 bis 3.400 Euro im Monat.
Das ist der beste Wert unter den 24 Berufen – bei allerdings unregelmäßigem Zufluss und einer Anlaufzeit, die länger ist als bei allen anderen.
Alleinaufträge statt Gemeinschaftsaufträge. Nur wer allein beauftragt ist, arbeitet nicht umsonst. Zweitens die Objektgröße: Der Aufwand für ein Haus zu 600.000 Euro unterscheidet sich kaum von dem für eines zu 300.000 – die Provision verdoppelt sich.
Wie Erlaubnis, Bewertung und die ersten Alleinaufträge zustande kommen, zeigt der Quick Guide Selbstständig als Immobilienmakler.
Die 2.800 bis 3.400 Euro aus der letzten Rechnung gelten für einen Einzelmakler, der jedes Objekt selbst aufbereitet und jede Besichtigung selbst macht. Der Beruf hat unter den 24 die größte Spanne nach oben – und drei klare Wege dorthin.
Makeln ist lokal. Wer in einem Stadtteil oder einer Kleinstadt der Erste ist, an den man denkt, bekommt die Objekte, ohne sie zu suchen. Das erreicht man nicht mit Werbung, sondern mit Präsenz über Jahre: Verkaufsschilder, Empfehlungen, Sichtbarkeit bei den Notaren und Verwaltungen vor Ort.
Ein etablierter Ortsmakler kommt auf fünfzehn bis fünfundzwanzig Abschlüsse im Jahr – allein.
Der Engpass ist nie die Nachfrage, sondern die Aufbereitung. Eine Kraft für Unterlagen, Exposés und Terminverwaltung kostet 2.500 bis 3.500 Euro im Monat und verdoppelt die Zahl der Objekte, die du betreuen kannst. Zwei zusätzliche Verkäufe im Jahr tragen sie bereits.
Mit zwei bis drei Leuten liegt der Umsatz bei 200.000 bis 400.000 Euro jährlich. Das ist die Größe eines normalen Ortsmaklerbüros, nicht die eines Konzerns.
Der Schritt vom Vermitteln zum Verwalten. Wer Wohnungen für Eigentümer verwaltet, hat wiederkehrende Einnahmen statt Provisionsspitzen – 20 bis 35 Euro je Einheit und Monat, planbar, unabhängig von der Marktlage. Hundert verwaltete Einheiten bringen 2.500 bis 3.500 Euro monatlich, bevor eine einzige Vermittlung dazukommt.
Und wer die Objekte kennt, bevor sie auf den Markt kommen, kauft irgendwann selbst.
Wie Alleinaufträge, Mitarbeiter und der Aufbau eines Verwaltungsbestands funktionieren, steht im erweiterten Buch Dein Erfolgsweg als Immobilienmakler.
Ruhe in schwierigen Gesprächen, Verlässlichkeit bei Zusagen und die Fähigkeit, auch eine unerfreuliche Preiseinschätzung auszusprechen. Verkaufstalent hilft weniger als Zuhören.
Wer ein regelmäßiges Monatseinkommen braucht, ist hier falsch – zwischen Auftrag und Provision liegen Monate. Wer keine Rücklage für das erste Jahr hat, sollte nebenberuflich mit Vermietungen beginnen. Und wer Konflikte meidet, wird an Erbengemeinschaften verzweifeln.
Diese Seite zeigt, worauf es ankommt. Der Quick Guide zeigt, wie es Schritt für Schritt geht — von der Anmeldung bis zum ersten Betreuungsvertrag.
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